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      樓市半年考:“馬太效應”加劇 中小房企“內憂外患”

      來源: 中國建設報 時間:2018-07-10 點擊數:13 次

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             進入七月,房企上半年業績牽動人心??硕鹧芯恐行牡慕y計數據顯示,2018年1~6月共有79家房企銷售額超過100億元,其中超1000億元以上的房企共有7家,碧桂園率先突破4000億元大關,恒大、萬科突破了3000億元大關。此外,TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%,分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點,行業集中度進一步提升。

            事實上,行業集中度提升,吸引銀行、基金、供應商等各類資源向大企業集中,大型房企在融資渠道、資金成本、拿地規模方面有更多的優勢,中小企業甚至會面臨著生存難題?!拔磥矸科蠹卸葘^續提高,大型房企可以通過收并購快速擴大規模?!币拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O嚴躍進認為,行業集中度提升是市場成長的體現,也是優勝劣汰的過程。

             行業集中度提升背后是房企的規模之戰。當前,房企融資渠道全面收緊、房地產市場調控持續進行,融資和盈利能力成為房企生存和發展的關鍵所在,也在市場集中度提升過程中劃出了“分水嶺”,房地產市場競爭格局或將迎來洗牌期。


      TOP100房企占比升至69.3%

             當前,房地產市場面臨深刻調整,在經濟去杠桿和防范化解金融風險的背景下,持續從嚴的樓市調控促使房地產行業集中度快速提升??硕鹧芯恐行陌l布的報告顯示,2018年上半年,TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。同時,行業集中度達到歷史新高度,TOP100房企所占份額上升至69.3%。

             事實上,行業集中度不斷提高是近些年房地產市場發展的重要特征之一。中國房地產業協會等機構發布的測評報告顯示,前四大房地產開發企業銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。

             從銷售金額來看,2017年,碧桂園以5508億元的銷售業績奪冠,萬科以5299億元、恒大以5009.6億元緊隨其后,融創中國以3620.1億元的歷史最好銷售業績,與“碧萬恒”三家房企一并成為行業的“新四強”。同時,2017年千億元房企數量也創下新高,達到17家,其中包括龍湖集團、招商蛇口、新城控股、世茂房地產、旭輝集團等新晉成員。

      2018年以來,全國房地產市場調控持續從嚴,不同梯隊房企競相追求高周轉來應對行業的規模之戰。進入7月,房企陸續披露2018年上半年業績,龍頭房企的規模優勢顯現出來。7月3日,恒大率先披露了上半年銷售業績狀況。根據公告,1~6月,恒大累計實現合約銷售金額約達3041.8億元,累計合約銷售面積及銷售均價分別為約2905.9萬平方米和10468元/平方米。

             7月4日晚,萬科披露了6月銷售簡報和新增項目情況。根據公告,6月萬科實現合同銷售面積449.9萬平方米,合同銷售金額656.3億元。今年1~6月,萬科累計實現合同銷售面積2035.4萬平方米,合同銷售金額3046.6億元,分別同比增長8.9%、9.9%。

             今年上半年,碧桂園的規模優勢依然明顯。同樣在7月4日,碧桂園披露未經審核運營數據,截至2018年6月30日,6個月,集團(含合營及聯營)共實現合同銷售金額約4124.9億元,同比增長42.77%;合同銷售建筑面積約4389萬平方米。其中歸屬公司股東權益的合同銷售金額約3108.2億元,同比增長48.97%;歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約3389萬平方米。

             在強者恒強的“馬太效應”下,中小房企甚至部分第二梯隊房企的業績增長顯得吃力。以金地為例,2017年公司簽約銷售額為1408億元,同比增長39.9%,雖然處在千億元房企之列,但與曾經齊頭并進的萬科、保利相比差距早已拉開。

             今年上半年,這一差距繼續保持。7月6日,金地發布2018年上半年業績公告,2018年前六月金地累計實現簽約面積375.5萬平方米,同比上升0.13%;累計簽約金額630.7億元,同比下降10.34%。單以6月的銷售業績來看,該公司實現簽約面積87.7萬平方米,簽約金額為145.7億元,分別同比下降2.43%及21.64%。

      出走一線城市遭遇“滑鐵盧”,之后進行戰略收縮并回歸杭州大本營的濱江集團,也面臨著行業集中度快速提升的壓力。今年3月,濱江集團在2017年度報告指出,今年集團爭取實現1000億元銷售額。但在6月13日,濱江集團在最新披露的投資者關系活動記錄表中表示,公司1~5月累計銷售金額338億元,以此計算,前五個月僅完成年度目標不足四成。

       

      “融資焦慮”凸顯

             在行業集中度再創新高的背后,是房地產市場空前的規模之戰。一方面,房地產企業的融資渠道受到全面限制,如銀行開發貸、公司債、信托、私募等均已收緊,房企面臨資金流動性大考;另一方面,在房地產市場持續調控的作用下,房企原先依靠高周轉、賺快錢實現房地產跨越式大發展的模式已經難以為繼,如何在做到高周轉的同時實現低成本融資,成為房企在規模戰中保持競爭能力的關鍵所在。

            6月27日,國家發改委召開新聞發布會宣布,要求房企境外發債不得投資境內房地產項目、補充運營資金,僅限于歸還存量外債。6月28日,住房城鄉建設部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動,直指房企“違規銷售”等現象,銷售回款速度或受影響。而在此之前,已有10余家房企發債中止。據不完全統計,今年至今中止發行債券累計金額已經超過600億元。

            例如,7月2日,上海證券交易所披露的信息顯示,合生創展公開發行的一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態顯示為中止。而就在一個多月前,5月30日,合生創展一筆31億元的非公開發行公司債券項目中止發行。光大證券在研報中指出,2018年的風險點更多來源于融資,目前難以看到金融監管政策的放松,信用債市場繼續收縮,廣義流動性處于緊平衡的態勢,非標、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

            根據同策研究院監測,2018年5月房企融資出現“驟降”,6月共有5家房企完成9筆融資,監測房企發行公司債融資總額為187.57億元,環比增加221.48%,融資總額占比36.97%。融資金額雖較上月呈現較大幅度上升,但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券,實際新增發債數額并不樂觀??傮w來看,目前房企融資總額依然低位運行,不及去年水平。

            尤其是企業的海外債,由于發改委限制境外發債投資境內房地產,房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。同策研究院的數據顯示,房企境外發債環境更加嚴峻,6月境外發行占比進一步走低。6月發行的公司債中,境內發行161.10億元,境外發行26.47億元,境外發行占比僅為14.11%,相比5月境外發行占比31.45%出現大幅下降。

      在市場集中度進一步提升和房企分化的影響下,不同梯隊房企的融資差異較大。天風證券研究的一份報告顯示,今年一季度,大型房企籌資活動現金流依然維持大規模凈流入,而中型房企籌資活動現金流轉負,小型房企籌資現金凈流入規模大幅下降,僅為去年同期的27%。據同策咨詢研究部總監張宏偉透露,目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%~15%,而大型房企的融資成本基本在8%~10%之間。

            為了提高融資能力,房企采用了多種直接和間接手段。例如,除通過多種金融工具投資房地產股票、基金、信托項目外,險企還積極參與到拿地和購買大宗房產中。數據顯示,近幾年來已經有超過50家房企被包括安邦保險、前海人壽、中國人壽、平安集團、泰康人壽、珠江人壽等在內的險資舉牌,包括遠洋地產、金地集團、碧桂園、萬科、金融街、招商蛇口等知名房企。


      大小房企爭相謀變

             在新時代背景下,越來越多的房企開始調整戰略和方向,只是背后考量天差地別。

      龍頭房企積極探尋更多未來可能性。例如,6月15日,碧桂園宣布正式進軍現代農業,成立碧桂園農業控股有限公司。碧桂園將引進現代化農業科技、農業生產管理模式,并將在現代化農業機械和現代化種業等方面進行探索,構建包含現代化農業、人工智能智慧農業、物聯網鏈接的生產流通全過程。同時,將與“雜交水稻之父”袁隆平院士以及開研資本有限公司合作,共同推動第三代雜交水稻的研究和推廣。此外,碧桂園還拓展了長租城市、機器人產業、產城融合等多元業務,構建產業生態圈。

             萬科也在積極轉型,6月29日,在萬科2017年度股東大會上,郁亮表示:“十年后萬科還是房地產公司的話,應該是比較慘的。我無法回答十年之后物流占多少、商業占多少。但可以清晰的是,萬科未來是美好生活的服務商,未來提到萬科,想到的是美好生活,而不是幾棟房子?!?/p>

            “不同的企業在選擇路徑的時候將發生分化,小型企業圍繞存量房市場轉型為服務商,提供個性化定制服務、物業服務等;中型企業是在繼續提升新房開發銷售規模的同時,依據自身資源積累和核心優勢,重點提升房地產某一細分領域的運營能力;大型企業或專注于新房開發銷售,繼續提升增量市場份額,或轉型綜合開發運營商,深化金融資本模式,向綜合開發運營商轉化?!鼻迦A大學房地產研究所所長劉洪玉認為,不管房企怎么轉化,專業化的運營能力是每一個企業發展的核心能力。

            此外,還有幾家房企先后宣布告別房地產行業。3月9日,中天金融(原中天城投)以246億元出售旗下地產業務,徹底從房地產轉向金融行業;3月12日,珠江控股更名為京糧控股,此前該公司已陸續處理掉旗下地產業務。業內人士認為,中小房企告別房地產行業是受外部環境及內在需求等因素影響,隨著房地產行業集中度不斷提升,房企間并購整合頻頻出現,未來越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

            張宏偉認為,在未來幾年,房企之間不僅是“大吃小、快吃慢”,還有可能會發生大企業間的合縱連橫。不一定完全是因為資金緊張,可能是因為企業集中度增加導致大企業之間,甚至是排名前30的企業之間,因為各自訴求直接合并,這或將是今后并購的新特征。

                                                                                                                 

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